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Como lotear um terreno? Entenda todos os processos e burocracias envolvidas

jan. 27, 2023

O mercado imobiliário é um dos setores que mais cresce, demonstrando ótimos resultados até em momentos de crise. Este segmento é extremamente seguro e rentável, sendo um verdadeiro alvo para os investidores.

Nesse cenário, muitos optam por investir em um terreno, mas a verdade é que ele pode ter seu valor consideravelmente elevado caso seja loteado. Acaba sendo muito mais vantajoso vender o solo parcelado do que o terreno bruto. 

Sendo assim, se você quer saber como fazer loteamento urbano , quais são as legislações e burocracias envolvidas, além de dicas e outras questões importantes, continue lendo este artigo. 

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O que é e como funciona o loteamento ?

 

O loteamento é o parcelamento do solo de uma gleba (terra no estado original) com a finalidade de vender lotes menores para construção de casas e edifícios, implicando na abertura de novas ruas de circulação e logradouros públicos ou prolongamento, ampliação ou modificação das vias existentes, tendo que ser efetuada todas as obras de infraestrutura de água, esgoto, drenagem, pavimentação e rede elétrica.

 

Quando há subdivisão da gleba com aproveitamento das ruas já existentes para dar acesso aos lotes, isto é, quando o processo não implica na modificação ou abertura de ruas, o fenômeno é chamado de desmembramento. 

Seja qual for o caso, o investidor ou proprietário será submetido a uma série de burocracias até que consiga dar início ao projeto. Nesse processo, é válido contar com uma empresa especialista no ramo, capaz de oferecer total assistência, como a Nova Alcântara.

Legislação e trâmites legais

O Parcelamento do Solo Urbano é tratada pela Lei nº 6.766 de 1979.

Antes de procurar como fazer loteamento urbano , o empreendedor deverá respeitar a legislação, atentando-se também às leis estaduais e municipais pertinentes. 

O primeiro passo é elaborar um projeto de parcelamento de solo , que deve estar dentro das regras e ter um estudo da geologia do solo. O projeto deve considerar a topografia do terreno, as instalações para saneamento básico, a drenagem, a eletricidade e a telefonia, além da pavimentação, paisagismo e outros. Também deve ser definido o tipo de loteamento: aberto, fechado, vertical ou horizontal.

O investidor deve obter uma licença ambiental e aprovação municipal para proceder com o projeto e fazer registro no Cartório de Registro de Imóveis. Estes são os procedimentos básicos a serem cumpridos, mas vale ressaltar que dependendo do porte e da complexidade do empreendimento podem ocorrer exigências adicionais.

Geralmente, o processo de licenciamento ambiental é dividido em três etapas:

  1. Licença prévia — Apresentação dos estudos iniciais de ocupação da área.  
  2. Licença de instalação — Apresentação de todos os projetos de infraestrutura e urbanismo aprovados pelos órgãos competentes.  
  3. Licença de ocupação — Depois de se certificar da correta execução das obras.
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Áreas públicas e controles de acessos

Quem busca saber como fazer loteamento fechado deve considerar que as vias de circulação, áreas verdes e institucionais previstas no projeto passam a ser públicas, sendo doadas ao município. 

Entretanto, segundo dispositivos da Constituição Federal e da própria Lei 6.766, o empreendedor pode incluir no projeto o cercamento da área loteada e o controle do acesso , visando mais segurança e privacidade aos futuros moradores. Mas esta limitação de acesso não configura o empreendimento como condomínio fechado, pois este é regido por outra lei específica.

O município deverá aprovar o cercamento do loteamento e, a partir disso, os futuros proprietários dos lotes terão que cumprir com determinações municipais entre a Associação dos Moradores. Cabe aos moradores arrecadar contribuições associativas (que se assemelham ao rateio de despesas condominiais) para conseguir dar andamento às exigências do município.

O que geralmente é exigido é que a associação se comprometa com a conservação e manutenção da pavimentação, sarjetas, calçadas e guias, assim como a coleta de lixo, que passa a ser feita na entrada do loteamento e não de lote em lote.

A importância de contar com uma incorporadora parceira

A incorporadora sabe como funciona loteamento , e mais do que isso — é uma verdadeira especialista, com experiência e dotada de uma equipe completa para tratar de todos os tipos de burocracia, elaboração do projeto de parcelamento de solo e execução da obra. 

É o caso da Nova Alcântara , que possui uma vasta experiência do mercado e já entregou diversos empreendimentos de sucesso. Clique aqui para conferir todos os projetos!

Contar com uma incorporadora parceira é essencial para um bom resultado, porque mesmo estudando profundamente como fazer loteamento urbano , apenas uma empresa especialista dará a segurança de realizar um projeto confiável que trará alta lucratividade

Vale ressaltar que os custos para fazer loteamento variam bastante e dependem de diversos fatores, como tamanho do projeto, infraestrutura, localização, entre outros. De modo geral, os gastos mais significativos são aplicados na pavimentação, drenagem e rede elétrica. Uma incorporadora parceira te ajudará a entender todos os gastos e fazer um planejamento financeiro.

Seja um sócio investidor ou faça uma permuta de terreno para construção

Além disso, caso o proprietário opte por ser um sócio investidor , ele possui a tranquilidade de precisar de muito menos capital para iniciar o projeto , pois a incorporadora possui um alto poderio econômico, capaz de rapidamente viabilizar o projeto, além de deter todo o expertise necessário. 

O sócio investidor terá mais competitividade no mercado e contará com estratégias de marketing e alta divulgação do projeto . Neste artigo explicamos todos os benefícios de ser um sócio investidor.

Outra opção para o proprietário que procura como fazer loteamento fechado é realizar uma permuta de terreno para construção com uma incorporadora. Este tipo de acordo implica em uma parceria na qual o dono do terreno “cede” sua terra à incorporadora para que esta realize o loteamento e fique encarregada de todos processos envolvidos.

Existem dois tipos principais desse modelo de permuta, que é a permuta física e a financeira . No primeiro caso, o proprietário recebe sua parte em quantidade de lotes, conforme combinado em contrato. Já no segundo caso, o empreendedor recebe sua parte em dinheiro, obtendo uma porcentagem (definida em contrato) das vendas de lotes pela incorporadora. 

Seja qual for o modelo de parceria, é sempre essencial contar com uma empresa especialista no ramo para viabilizar seu empreendimento da melhor forma e aumentar significativamente suas chances de lucratividade . Entre em contato e saiba mais!

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Perguntas frequentes (FAQ):

1 - O que é lotear um terreno?

Loteamento é o processo de dividir um terreno em lotes menores, para fins de venda ou construção de empreendimentos imobiliários.


2 - Quais são os processos envolvidos no loteamento de um terreno?

O processo inclui a elaboração de um projeto de loteamento, obtenção de licenças e autorizações, execução de infraestrutura, registro do loteamento e venda dos lotes.


3 - Quais são as etapas do processo de lotear um terreno?

As etapas geralmente envolvem estudos preliminares, projeto urbanístico, obtenção de aprovações municipais, execução de infraestrutura, registro do loteamento e comercialização dos lotes.


4 - Quais são as burocracias envolvidas no loteamento de um terreno?

As burocracias incluem a elaboração de estudos de impacto ambiental, aprovação de projetos pelos órgãos competentes, cumprimento de normas e regulamentos municipais, entre outros requisitos legais.


5 - É necessário contratar profissionais especializados para lotear um terreno?

Sim, é recomendado contar com a assessoria de profissionais como engenheiros, arquitetos, advogados e consultores imobiliários, que possam auxiliar nas etapas do processo de lotear o terreno.


6 - Quais documentos são necessários para lotear um terreno?

Os documentos podem variar de acordo com a legislação municipal, mas geralmente incluem escritura do terreno, planta de loteamento, estudos ambientais, entre outros documentos específicos exigidos pela prefeitura.


7 - Quais são as restrições e normas a serem consideradas no loteamento de um terreno?

É necessário considerar as restrições de zoneamento, regras de uso e ocupação do solo, exigências de áreas verdes, infraestrutura adequada, acessibilidade, entre outras normas estabelecidas pelo município.


8 - Quanto tempo leva para lotear um terreno?

O tempo necessário pode variar dependendo da complexidade do projeto, burocracias envolvidas e aprovações dos órgãos competentes. Pode levar meses ou até mesmo anos.


9 - Quais são as responsabilidades do loteador?

O loteador é responsável pela execução da infraestrutura, como abertura de ruas, instalação de água, energia e esgoto, além de cumprir as obrigações contratuais com os compradores dos lotes.

É possível vender os lotes antes do processo de loteamento ser concluído?


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