Como lotear um terreno? Entenda todos os processos e burocracias envolvidas
O mercado imobiliário é um dos setores que mais cresce, demonstrando ótimos resultados até em momentos de crise. Este segmento é extremamente seguro e rentável, sendo um verdadeiro alvo para os investidores.
Nesse cenário, muitos optam por investir em um terreno, mas a verdade é que ele pode ter seu valor consideravelmente elevado caso seja loteado. Acaba sendo muito mais vantajoso vender o solo parcelado do que o terreno bruto.
Sendo assim, se você quer saber como fazer loteamento urbano , quais são as legislações e burocracias envolvidas, além de dicas e outras questões importantes, continue lendo este artigo.
O que é e como funciona o loteamento ?
O loteamento é o parcelamento do solo de uma gleba (terra no estado original) com a finalidade de vender lotes menores para construção de casas e edifícios, implicando na abertura de novas ruas de circulação e logradouros públicos ou prolongamento, ampliação ou modificação das vias existentes, tendo que ser efetuada todas as obras de infraestrutura de água, esgoto, drenagem, pavimentação e rede elétrica.
Quando há subdivisão da gleba com aproveitamento das ruas já existentes para dar acesso aos lotes, isto é, quando o processo não implica na modificação ou abertura de ruas, o fenômeno é chamado de desmembramento.
Seja qual for o caso, o investidor ou proprietário será submetido a uma série de burocracias até que consiga dar início ao projeto. Nesse processo, é válido contar com uma empresa especialista no ramo, capaz de oferecer total assistência, como a Nova Alcântara.
Legislação e trâmites legais
O Parcelamento do Solo Urbano é tratada pela Lei nº 6.766 de 1979.
Antes de procurar como fazer loteamento urbano , o empreendedor deverá respeitar a legislação, atentando-se também às leis estaduais e municipais pertinentes.
O primeiro passo é elaborar um projeto de parcelamento de solo , que deve estar dentro das regras e ter um estudo da geologia do solo. O projeto deve considerar a topografia do terreno, as instalações para saneamento básico, a drenagem, a eletricidade e a telefonia, além da pavimentação, paisagismo e outros. Também deve ser definido o tipo de loteamento: aberto, fechado, vertical ou horizontal.
O investidor deve obter uma licença ambiental e aprovação municipal para proceder com o projeto e fazer registro no Cartório de Registro de Imóveis. Estes são os procedimentos básicos a serem cumpridos, mas vale ressaltar que dependendo do porte e da complexidade do empreendimento podem ocorrer exigências adicionais.
Geralmente, o processo de licenciamento ambiental é dividido em três etapas:
- Licença prévia — Apresentação dos estudos iniciais de ocupação da área.
- Licença de instalação — Apresentação de todos os projetos de infraestrutura e urbanismo aprovados pelos órgãos competentes.
- Licença de ocupação — Depois de se certificar da correta execução das obras.
Áreas públicas e controles de acessos
Quem busca saber como fazer loteamento fechado deve considerar que as vias de circulação, áreas verdes e institucionais previstas no projeto passam a ser públicas, sendo doadas ao município.
Entretanto, segundo dispositivos da Constituição Federal e da própria Lei 6.766, o empreendedor pode incluir no projeto o cercamento da área loteada e o controle do acesso , visando mais segurança e privacidade aos futuros moradores. Mas esta limitação de acesso não configura o empreendimento como condomínio fechado, pois este é regido por outra lei específica.
O município deverá aprovar o cercamento do loteamento e, a partir disso, os futuros proprietários dos lotes terão que cumprir com determinações municipais entre a Associação dos Moradores. Cabe aos moradores arrecadar contribuições associativas (que se assemelham ao rateio de despesas condominiais) para conseguir dar andamento às exigências do município.
O que geralmente é exigido é que a associação se comprometa com a conservação e manutenção da pavimentação, sarjetas, calçadas e guias, assim como a coleta de lixo, que passa a ser feita na entrada do loteamento e não de lote em lote.
A importância de contar com uma incorporadora parceira
A incorporadora sabe como funciona loteamento , e mais do que isso — é uma verdadeira especialista, com experiência e dotada de uma equipe completa para tratar de todos os tipos de burocracia, elaboração do projeto de parcelamento de solo e execução da obra.
É o caso da Nova Alcântara , que possui uma vasta experiência do mercado e já entregou diversos empreendimentos de sucesso. Clique aqui para conferir todos os projetos!
Contar com uma incorporadora parceira é essencial para um bom resultado, porque mesmo estudando profundamente como fazer loteamento urbano , apenas uma empresa especialista dará a segurança de realizar um projeto confiável que trará alta lucratividade .
Vale ressaltar que os custos para fazer loteamento variam bastante e dependem de diversos fatores, como tamanho do projeto, infraestrutura, localização, entre outros. De modo geral, os gastos mais significativos são aplicados na pavimentação, drenagem e rede elétrica. Uma incorporadora parceira te ajudará a entender todos os gastos e fazer um planejamento financeiro.
Seja um sócio investidor ou faça uma permuta de terreno para construção
Além disso, caso o proprietário opte por ser um sócio investidor , ele possui a tranquilidade de precisar de muito menos capital para iniciar o projeto , pois a incorporadora possui um alto poderio econômico, capaz de rapidamente viabilizar o projeto, além de deter todo o expertise necessário.
O sócio investidor terá mais competitividade no mercado e contará com estratégias de marketing e alta divulgação do projeto . Neste artigo explicamos todos os benefícios de ser um sócio investidor.
Outra opção para o proprietário que procura como fazer loteamento fechado é realizar uma permuta de terreno para construção com uma incorporadora. Este tipo de acordo implica em uma parceria na qual o dono do terreno “cede” sua terra à incorporadora para que esta realize o loteamento e fique encarregada de todos processos envolvidos.
Existem dois tipos principais desse modelo de permuta, que é a permuta física e a financeira . No primeiro caso, o proprietário recebe sua parte em quantidade de lotes, conforme combinado em contrato. Já no segundo caso, o empreendedor recebe sua parte em dinheiro, obtendo uma porcentagem (definida em contrato) das vendas de lotes pela incorporadora.
Para saber mais, confira este artigo completo sobre permuta de terreno para construção .
Seja qual for o modelo de parceria, é sempre essencial contar com uma empresa especialista no ramo para viabilizar seu empreendimento da melhor forma e aumentar significativamente suas chances de lucratividade . Entre em contato e saiba mais!
Perguntas frequentes (FAQ):
1 - O que é lotear um terreno?
Loteamento é o processo de dividir um terreno em lotes menores, para fins de venda ou construção de empreendimentos imobiliários.
2 - Quais são os processos envolvidos no loteamento de um terreno?
O processo inclui a elaboração de um projeto de loteamento, obtenção de licenças e autorizações, execução de infraestrutura, registro do loteamento e venda dos lotes.
3 - Quais são as etapas do processo de lotear um terreno?
As etapas geralmente envolvem estudos preliminares, projeto urbanístico, obtenção de aprovações municipais, execução de infraestrutura, registro do loteamento e comercialização dos lotes.
4 - Quais são as burocracias envolvidas no loteamento de um terreno?
As burocracias incluem a elaboração de estudos de impacto ambiental, aprovação de projetos pelos órgãos competentes, cumprimento de normas e regulamentos municipais, entre outros requisitos legais.
5 - É necessário contratar profissionais especializados para lotear um terreno?
Sim, é recomendado contar com a assessoria de profissionais como engenheiros, arquitetos, advogados e consultores imobiliários, que possam auxiliar nas etapas do processo de lotear o terreno.
6 - Quais documentos são necessários para lotear um terreno?
Os documentos podem variar de acordo com a legislação municipal, mas geralmente incluem escritura do terreno, planta de loteamento, estudos ambientais, entre outros documentos específicos exigidos pela prefeitura.
7 - Quais são as restrições e normas a serem consideradas no loteamento de um terreno?
É necessário considerar as restrições de zoneamento, regras de uso e ocupação do solo, exigências de áreas verdes, infraestrutura adequada, acessibilidade, entre outras normas estabelecidas pelo município.
8 - Quanto tempo leva para lotear um terreno?
O tempo necessário pode variar dependendo da complexidade do projeto, burocracias envolvidas e aprovações dos órgãos competentes. Pode levar meses ou até mesmo anos.
9 - Quais são as responsabilidades do loteador?
O loteador é responsável pela execução da infraestrutura, como abertura de ruas, instalação de água, energia e esgoto, além de cumprir as obrigações contratuais com os compradores dos lotes.
É possível vender os lotes antes do processo de loteamento ser concluído?
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