Um tipo de parceria que tem se mostrado muito vantajosa e lucrativa é a permuta de terreno para construção. Este modelo de negócio tem atraído diversas incorporadoras e imobiliárias, assim como investidores e proprietários de terrenos. Isso se dá porque a permuta de terrenos é um ótimo negócio, já que se trata de uma relação comercial em que todos se beneficiam. 

A permuta de terreno para construção é um formato de negócio no qual um proprietário de terreno cede seu imóvel a uma empresa do ramo imobiliário, geralmente uma incorporadora, para que esta viabilize um novo empreendimento.

Assim, o terrenista acaba tendo um ganho maior no seu terreno do que se vendesse. Para entender tudo sobre permuta de terrenos e saber como fazer parceria com construtoras, acompanhe este artigo!

Existem dois tipos principais de permuta, que é a física e a financeira. Confira:

Permuta física

A permuta física se refere à troca de bens físicos. O proprietário entra no negócio com seu terreno e, em troca, recebe da incorporadora em imóveis, ao invés de dinheiro. Nesse caso, o contrato deve ser feito por uma escritura pública, a qual deve constar a data da entrega dos bens e as responsabilidades pelos tributos. 

Por exemplo: um dono de terreno quer transformar sua propriedade em lotes. Ao fechar parceria com uma incorporadora, por meio de um contrato de permuta de imóvel para construção, ela realiza todo o processo de loteamento e entrega ao dono, ficando com uma parte dos lotes para si.

Existem diversos tipos de permuta física, tais como: gleba (terreno bruto) por lotes com infraestrutura, permuta de terreno por apartamento, casas, salas comerciais, entre outros. 

O cálculo e a divisão dos ganhos em um contrato de parceria de incorporação imobiliária, as partes envolvidas na permuta de terrenos para construção varia em cada caso. Antes de tudo, é preciso determinar quanto vale o terreno.

Para isso, é feita uma pesquisa de mercado e diversos fatores são levados em conta, como o tamanho do terreno, seu aproveitamento arquitetônico, sua localização, o tamanho da cidade, se há comércio e empreendimentos ao redor, entre outros.

Deste cálculo, subtrai-se o valor dos impostos, da comissão de vendas e de alguns custos de obra, chegando a um valor final, que servirá de base para negociar a porcentagem de ganho de cada parte do negócio.

Quanto mais bem avaliado e mais nobre for o terreno, maior será o percentual de ganho para o proprietário

Em todos casos, geralmente quem fica com a maior parte é a incorporadora, normalmente obedecendo uma escala de em média 60/40, já que ela que irá realizar todo o trâmite para o empreendimento acontecer, além de providenciar toda a infraestrutura necessária, que ao fim vai sair mais caro do que o valor do terreno. 

Sendo assim, de forma geral, se um investidor, por exemplo, faz uma permuta com incorporadora e fornece um terreno para ser loteado em 100 unidades, ele ficará com 40 lotes, enquanto a incorporadora ficará com 60.

Há casos em que a divisão se estabelece a 50/50, tudo vai depender de cada situação. Nesse sentido, vale salientar que o crescimento da cidade é um dos principais fatores para valorizar o terreno, então quanto mais a cidade estiver crescendo, maior é o ganho do terrenista. 

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Permuta financeira

Diferentemente da permuta física, na permuta financeira de um contrato de imóvel para a construção, o investidor recebe sua parte do negócio em dinheiro. Ele passa pelo mesmo processo de avaliação do terreno e a partir disso se negocia os percentuais de ganho de cada um. 

O proprietário entra no negócio cedendo o terreno para a construtora, que é responsável por viabilizar o empreendimento. É importante lembrar que, em uma permuta de terreno por unidades futuras, ambos os envolvidos no negócio devem aguardar o sucesso das vendas para receber, aos poucos, o pagamento e o lucro.

Funciona assim: a incorporadora executa as obras e administra o empreendimento em si e os processos de venda. Quando a incorporadora recebe o pagamento do cliente (à vista ou parcelado), fecha o recebimento daquele mês e paga para o dono do terreno, subtraindo, geralmente, o valor do imposto e da comissão de venda.

Caso, por exemplo, a incorporadora receba R$200.000,00 por uma unidade, o dono do terreno recebe R$80.000,00 menos os descontos, se a escala definida for de 60/40.

Questões burocráticas da parceria

Constituição de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE)

É a forma jurídica mais comum de parceria na permuta de terreno para construção. Trata-se da criação de uma empresa formada com um propósito específico: viabilizar aquele empreendimento. O terrenista entra no negócio como pessoa física ou como uma pessoa jurídica (caso tenha uma empresa) e a incorporadora entra como pessoa jurídica. Os percentuais de cada parte e suas implicações ficam registrados em contrato e o lucro é distribuído na SPE. 

Nesse modelo de permuta de terrenos, o terrenista se torna sócio do empreendimento. O terreno fica registrado no nome da empresa. A SPE permanece totalmente à frente do projeto por meio da criação de um conselho fiscal com o terrenista ou terrenistas, que ficam responsáveis por acompanhar e fiscalizar os atos praticados pela administração. Isto faz com que o proprietário tenha total conhecimento sobre as receitas, despesas da obra e cronograma de execução, estabelecendo uma relação transparente e segura. 

Cabe à incorporadora gerenciar as etapas do projeto, do início até sua entrega, coordenando todos os serviços terceirizados para a empresa. Depois que o empreendimento é finalizado e acabam as vendas (ou sobram poucos lotes que ficam para cada um), a SPE extingue e o negócio acaba. 

Contrato de parceria pura e simples

Este formato de parceria não possui personalidade jurídica, não se constituindo como empresa. Os valores ganhos pelo empreendimento, gerados pela comunhão de esforços dos sócios, devem ser partilhados entre eles, conforme previsto em contrato.

Firmado o acordo e negociado os percentuais, a incorporadora executa o loteamento do terreno, viabiliza o empreendimento e entrega as unidades ao terrenista, ficando com a sua parte. Cada um dos envolvidos o negócio é responsável por vender o seu imóvel. O terrenista deve pagar o próprio imposto e contratar uma empresa de venda por conta própria. 

O Contrato de Parceria pura e simples, mesmo que não possua previsão legal expressa, é um formato recorrente no mercado e tem sua origem no longínquo Estatuto da Terra. De acordo com o artigo 425 do Código Civil, por ser o Contrato de Parceria um instrumento atípico, vale o quanto pactuado no documento de acordo. 

Em sua essência, a parceria pura e simples não pode ser registrada na matrícula do imóvel, o que pode vir a prejudicar a incorporadora ou até o proprietário do terreno em algum momento. É principalmente por isso que o tipo de acordo legal mais comum em permutas é a constituição de uma SPE.

Principais vantagens da permuta de terreno para construção

Agora que você já conhece os principais tipos de permuta de terrenos para construção, além dos acordos legais mais comuns do negócio, entenda agora os motivos pelos quais fazer permuta com incorporadora é tão vantajoso.

Valorização do imóvel

Uma das grandes vantagens de fazer permuta com incorporadora, para o terrenista, é que seu imóvel irá valorizar muito. Vamos supor que você, proprietário, queira vender seu terreno e procure imobiliárias para fazer uma avaliação.

Como resultado, você descobre que seu terreno vale R$ 1 milhão. Apesar de ser uma boa quantia, se você fizer uma permuta com incorporadora, provavelmente receberá pelo menos R$ 1,5 milhão ou até R$ 2 milhões ao longo do tempo, já que o empreendimento e toda a infraestrutura criada pela incorporadora iriam agregar valor ao imóvel.



A diferença é que você com o contrato de permuta de imóvel para construção, você precisaria esperar mais e teria um pouco mais de trabalho, mas poderia receber até o dobro do valor do terreno.

Economia

Outra vantagem muito atrativa para o proprietário que realiza a permuta de terreno por meio de uma SPE é o benefício fiscal. Isto porque, na SPE, por constituir uma empresa, ele entra no negócio como pessoa jurídica e, sendo assim, o imposto é de 6,73%, um valor baixo. Já no contrato de parceria pura e simples, o proprietário que entra como pessoa física fica sujeito a um imposto muito maior. 

Além disso, muitas vezes o terreno precisa passar por diversos processos de manutenção, como o nivelamento para terrenos com aclive ou declive, que provavelmente sairiam caro ao terrenista arcar com todos os custos sozinho. Com a ação da permuta de terreno para construção, ele consegue alavancar o valor do imóvel e ainda estar livre de despesas.

Investimento

A permuta pode ser uma opção de investimento que, muito provavelmente, renderá mais do que aplicações comuns de baixo risco. Se a incorporadora recebe 180 pagamentos, por exemplo, o terrenista vai receber juros de aproximadamente 0,75% no caso de cidade pequena (em cidades grandes os juros seriam maiores). Hoje, fazendo uma aplicação financeira, o investidor lucra com juros que ficam em torno de 0,30%. 

Fazendo parte da SPE, em parceria com a incorporadora, o terrenista acaba tendo um ganho financeiro superior ao longo do tempo, sendo uma boa opção de investimento.

Isso não aconteceria se ele optasse por vender o terreno sozinho ou lotear o imóvel por conta própria, porque ele não teria estrutura necessária para fazer administração da carteira, dos recebíveis, da administração da obra, entre outros. Sendo assim, acaba sendo muito mais vantajoso fazer permuta com incorporadora, que cuidará de tudo por ele, enquanto faz seu imóvel valorizar e o dinheiro render.

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Perguntas frequentes (FAQ):

1 - O que é a permuta de terreno para construção?

A permuta de terreno para construção é uma transação imobiliária em que duas partes concordam em trocar terrenos, visando à construção de empreendimentos imobiliários.

2 - Como funciona a permuta de terreno para construção?

Na permuta, os proprietários dos terrenos envolvidos estabelecem um acordo para trocar seus imóveis. Geralmente, é feito um contrato que define as condições da transação.

3 -Quais são as vantagens da permuta de terreno para construção?

As vantagens incluem a possibilidade de adquirir um terreno mais adequado às necessidades do projeto, evitar a compra ou venda direta, e obter economia financeira com a troca.

4 - Quais aspectos devem ser considerados na permuta de terrenos?

É importante considerar a avaliação dos terrenos envolvidos, verificar a documentação e legalidade, analisar as condições e restrições do loteamento ou zoneamento, e estabelecer prazos e condições claras no contrato.

5 - É necessário pagar impostos na permuta de terrenos?

Sim, a permuta de terrenos pode envolver obrigações fiscais, como o pagamento de impostos sobre transações imobiliárias. É recomendado consultar um contador ou advogado especializado.

6 - Quais são os cuidados a serem tomados na permuta de terrenos?

É essencial verificar a idoneidade das partes envolvidas, obter todas as informações e documentos relevantes, e contar com a assessoria de profissionais especializados em transações imobiliárias.

7 - É possível permutar terrenos com valores diferentes?

Sim, é possível fazer a permuta de terrenos com valores diferentes. Nesses casos, pode ser necessário ajustar a diferença de valores através de compensação financeira ou outros meios acordados entre as partes.

8 - A permuta de terrenos pode envolver imóveis construídos?

Sim, em alguns casos, é possível incluir imóveis construídos na permuta, desde que haja acordo entre as partes envolvidas.

9 - Quais são os passos para realizar uma permuta de terrenos?

Os passos incluem a negociação entre as partes, a elaboração de um contrato de permuta, a análise da documentação dos terrenos, a realização de eventuais ajustes financeiros e a formalização da transação.

10 - É recomendado contar com a assessoria de um profissional na permuta de terrenos?

Sim, é altamente recomendado contar com a assessoria de um advogado especializado em transações imobiliárias para garantir que todos os aspectos legais sejam considerados e a negociação seja realizada de forma segura.

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